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New York : Valeur refuge pour les investisseurs

New York : Valeur refuge pour les investisseurs

Avec un marché Européen morose, New York représente une valeur refuge pour nombre d’investisseurs. Sachant que les appartements en location trouvent preneur dans le mois dès lors que le prix est conforme au marché, l’opération peut effectivement se révéler très intéressante.

Ce qu’il faut savoir avant d’acheter un appartement à New York

Dans 95% des cas, vendeur et acheteur ont chacun leur propre agent immobilier, on parle de “co-broke”. Ce système permet de fixer des prix justes et accélère les délais de réalisation des ventes. Les frais d’agence sont à la charge du vendeur.
75% des immeubles sur New York fonctionnent sous forme de coopérative ou co-op, sensiblement l’équivalent des SCI en France. Les acheteurs doivent être agréés par le conseil d’administration après examen de leur dossier. Ce système est peu ouvert aux nouveaux investisseurs et aux locations sur de longues durées. C’est pourquoi il est préférable pour un investisseur français de choisir un immeuble bénéficiant du régime de condominium ou condo, plus proche du système de la copropriété tel que nous le connaissons en France.
Pour la plupart des logements, le propriétaire peut fixer librement le prix du loyer. Certains immeubles sont soumis au «Rent Guidelines Board». Dans ce cas, le loyer peut être augmenté tous les 2 ans (sous réserve d’acceptation) ou en cas de travaux d’amélioration.
L’impôt sur la plus value s’élève à environ 21% sur le secteur New York City. Dans la plupart des cas, l’assiette de cet impôt peut être considérablement réduite. Les sommes versées au titre de la taxation de la plus-value et des revenus locatifs sont en principe déductibles en France.

Choisir un agent immobilier spécialiste de la clientèle française

Faire appel à un agent immobilier d’origine française implanté localement est indispensable pour tirer le meilleur parti de cet investissement. La procédure d’achat peut être très rapide avec un transfert de propriété (closing) possible sous un mois environ. Tous les biens mis en vente sont listés dans un fichier unique public : le MLS (Multiple Listing System).
Dans tous les cas, un avocat, mandaté par vos soins, analyse l’opération pour vérifier que vous faites un bon investissement.
Votre agent immobilier spécialisé saura vous conseiller pour limiter les cautions obligatoires (withholding payment) et les taxations spécifiques auxquelles sont soumises les plus values réalisées par des propriétaires étrangers.

Le bon moment pour investir

En raison de la pénurie de logements, les prix ne cessent de grimper régulièrement en ce qui concerne les appartements à Manhattan (7,8% en 2014) avec une rentabilité locative nette de 3 à 5 %. Investir dans une townhouse rénovée sur Brooklyn peut également constituer une opération d’investissement locatif très intéressante, avec des rendement souvent supérieurs à ceux de Manhattan.
Le marché du luxe est particulièrement intéressant avec des prix 60 % inférieurs à Monaco, par exemple.
Des sociétés spécialisées (property management) prennent en charge le recouvrement des loyers et les opérations de maintenance du bien. La parité dollar/euro reste très favorable aux acheteurs européens.

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